ひらきら

なるほど!と思える記事をまとめています。

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一生住みたい気になるマンションの建て替えと築年数

      2016/05/15

 - 日常・生活

気軽に暮らせそうなマンションですが、安全性を考えると考慮すべき点が多々あります。今から新築を購入する人は問題がないと思いますが、すでに購入してから築年数が経っている方や中古物件をお探しの場合は、検討することが沢山あります。しかし、簡単に建て替えや住み替えはできません。大きな問題を解決できると良いですね。

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マンションの建て替えは住民の高齢化で難しい

東日本大震災後、耐震性を気にする人も増えた。その結果、建替えを考える例も増えてはいるが、実際に建替えが行われたのは平成25年4月1日時点でわずかに218件(阪神・淡路大震災による被災マンションの建替えは含まず)。建替えを希望しても実現しない例のほうが多いのである。

その要因として考えられるのは大きく2つ。ひとつは合意形成の難しさである。区分所有法は建替え決議にあたっては区分所有者及び議決権の各5分の4以上の議決を求めているが(敷地内に複数棟がある場合にはこれに加えて各棟要件がプラスされ、難易度はさらに上がる)、この議決に辿り着くまでが至難の技。建物の老朽化が進んだマンションでは住民も高齢化しており、管理組合がまともに機能していなかったり、面倒を嫌う、建替えに伴う費用を負担できないなどのケースが多々あるのである。

また、長年暮らしていると、住民間に感情的なもつれがある場合もあり、あの人が賛成するなら私は反対などという、外から見るとなんとも始末に困る話を聞いたこともある。
余剰容積率がないと、持ち出し無しの建て替えは不可能

引用元-HOME’S PRESS

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築年数が35年以上の中古マンションを買うときの注意点

(1)まず、修繕積立金の現在高を確認します。
70戸程度の中規模マンションでも、7000万円以上の積立金残高はほしいところです。それがないと、大規模修繕工事時に一戸150万円くらいの一時金の徴収もしくは、
修繕積立金値上げまたは、借入れ金対応などが発生します。

(2)次に、すでに行った大規模修繕を聞きます
ポイントはそんなに多くないですからしっかり記憶してください。

■エレベータの取替えは済んでいるか。
一機1300万円程度ですから、取り替えているケースもあるでしょう。オレの家は二階だから関係ないとか言わずに。取替えとなれば割り勘でお金を払うのですから。ちなみにエレベータの耐用年限は25年から30年。しかし千代田区麹町あたりの老朽マンションの多くは、エレベータ改修をしていないところが多いです。オーバーホールとか制御機器の取替えで対応していますが、動力部分が限界にきているものも多いです。取り替えたら電気代も安くなるし、籠もきれいになります。

■給水タンク、ポンプの取替え
給水タンクは25年以内で一度とりかえているはずです。取り替えていなかったら、鼠の死骸がなかで溶けていい出汁出しているかも。ポンプは確実に取り替えています。でももう2代目が老朽化の時期かもしれません。

引用元-教えて!goo

マンションの建て替えは築40年以上ですが、話し合いは10年以上

ある老朽化マンションの建て替えフローチャート

そこは、青山の一等地にあるマンションで、それほど大きくはありませんが、数戸を社宅として借り上げていて築40年以上が経過しているといいます。A氏はその社宅の借主で、誰もが羨むような立地のマンションに住みながら月々の家賃はわずかに4万5000円というから驚きです。

実はこのマンション、建替えが決まっていて、来年の暮れには退去しなければいけないのだそうです。

私の目当ては、A氏の手元にあるという建て替えのための日程表(フローチャート)にありました。そのようなものは、よほどタイミングがあわなければ手に入れることはできません。早速見せてもらいましたので、ご紹介しておきます。

「第1回 建て替えのための居住者合意形成活動」→「建て替え検討委員会の設置」→「建て替え勉強会開催」→「専門家による予備調査」→「第1回報告会」→「建て替え具体案の検討」→「建設会社の選定」→「建設会社によるプレゼンテーション」→「建て替え推進委員会設立」→「第2回報告会」→「第2回居住者合意形成活動」」→(中略)→「権利変換活動」→「建て替え不参加者への売り渡し請求」→「権利変換計画の策定・決議・認可」→「工事実施計画の検討確定」→「新マンションの着工・竣工」

引用元-古くなった分譲マンションに建て替え話が出たら、読むサイト

マンションの建て替えができない物件をリノベーション

最初はもともと住んでいた北区や谷中界隈で物件を探していたのですが、なかなか条件にあうものが見つかりませんでした。そこでエリアを広げ、建物付き、建築年数を問わないという条件で探したところ、「再建築不可」という、この家が浮上してきたのです。

建築基準法では「幅員4メートル以上の道路に土地が2メートル以上接している敷地でなければ原則建物が建てられない」 という規制があります。つまり、新築はできず、家を直すならリノベーションしか手がないわけです。建て替えができない分、相場よりもかなり安いのが魅力ですが、リノベーションを施したとしても果たしてここが快適な住まいになるのかどうか……。

物件は昭和20年代、戦後まもない時期に建てられた2階建てのモルタルアパートで1階に3室、2階に3室。共同の流しとトイレがある、昭和の名残たっぷりのアパートでした。

奥さまは「誰も住まなくなってからずいぶん年月がたっているらしく、玄関へ向かう路地は草ぼうぼうで、蚊がぶんぶん飛んでいました。お化け屋敷みたいで、家の中はカビ臭く、本当にひどい状態でした。これが果たして、リノベーションで自分たちの好みの住まいにできるのか? それ以前に耐震性や断熱性、セキュリティーなどの基本性能を満たした家になるのか? 半信半疑でした」と言います。

一方、ご主人は、Ar.K一級建築士事務所(東京・品川)の建築家、南部健太郎さんに相談をして、「南部さんもいい家になると言っているし、なんとかなるだろう」という気持ちが大きかったそうです

引用元-旧宅サーチ

マンションの気になる建て替え問題や平均寿命

建替え問題はどうなのか?

国土交通省が2002年に作成した報告書によると、マンションの平均寿命は46年、建て替え物件の着工時期は築後37年となっています。
【All about マンションの耐用年数はどうやって決まる?】より抜粋

ただし、これはあくまで取り壊されたマンションの「平均寿命」
古い造りのマンションだと、配管がコンクリートの中に埋め込まれてたりするので、取り替えが出来ずにやむなく取り壊し…。そういう物件の数も含まれているとのこと。

だし、取り壊された多くは建築基準法が見直される前の1970年以前に建てられたマンション。ってことは…建築基準法改正後のマンションは、もっと長く住めるんじゃないかと考えて良さそうな気が?

劣化等級3なら75年は大丈夫?

2000年に制定された住宅性能表示。この劣化等級によって、おおむね下記の耐用年数が期待できるということです!

等級3 おおむね75~90年まで
等級2 おおむね50~60年まで
等級1 建築基準法に定める対策が講じられている
【平成25年度 建設住宅性能 評価書(新築)データ(共同住宅等)】
一般社団法人住宅性能評価・表示協会のホームページより

しかもデータでは、マンションの90%が等級3。
マンションの耐用年数を大きく左右する、コンクリートの「かぶり厚」や「水比率」も評価基準の中に入ってるので、これは大きな安心の目安になるんじゃないでしょうかー

引用元-Uchi Blog

まとめ
マンションは一生住めないの?木造の一軒家の方が良いかも?そんな疑問が沸きます。

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